【房地產再批判】之七：沒有技朮難題的房地產稅為何這麼難？

　　編者按：

　　2016年12月中央經濟工作會議正式提出，堅持圍繞“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制。此後一系列有關政策開始緊鑼密鼓的研究和制定。

　　中國房地產需要一個怎樣的長效機制，很大程度上取決於我們如何看待從過去僟年甚至更長時間以來，行業面臨的種種重要且長期的問題。

　　經濟觀察報在2010年曾經策劃過“房地產批判系列”，此後僟年間，其中涉及的很多話題今日仍在風口浪尖，與此同時也呈現出其他新的課題。經濟觀察報特此組織“房地產再批判”系列報道，從房地產對財富累積、城市發展、實體經濟、金融資源、行業轉型及社會思潮等方面所造成的影響，及其機制體系予以全方位的梳理與反思。

　　這是【房地產再批判】系列的第 7 篇。

　　經濟觀察報 記者 張雅楠 杜濤

　　自從2014年全國“兩會”釋放出房地產稅由“試點推進”改為“立法先行”後，任何一點關於房地產稅的風吹草動，都會攪動全國人民的神經。

　　3年多過去了，公眾迄今為止收到的來自官方最明確的消息是，今年“兩會”上，人大發言人傅瑩表示，今年房地產稅草案不會提請人大常委會審議。

　　房地產稅依然遙遙無期。

　　對房地產稅，有房的人如臨大敵，擔心房產持有成本增加、擔心房價要跌；沒房的人則翹首以盼,府都建設，似乎房地產稅一出，房價便會應聲腰斬，買房終於有望。

　　實際上，渲染每一條房地產稅消息的人何嘗不知，開征房地產稅，並不容易。

　　先說說房地產稅為什麼這麼難。

　　房地產稅工作千頭萬緒，有兩個最基本的條件：一是立法，二是不動產登記。前者負責合法性，後者負責可操作性。

　　從立法角度看，房地產稅的課稅對象、範圍、稅基、稅率等細節的頂層設計要做到公平合理，這並不容易。

　　中國實行土地公有制，有集體和國有之分。而住宅產權多樣，按產權類型分，有央產、軍產、單位產權和私有產權等多種；按獲取方式有房改房、商品房、經適房、限價房、自住型商品房等多種。

　　在如此復雜的土地和房產類型下，小產權房如何征稅、土地使用權到期後如何續期、計稅標准是按房屋數量還是按房屋價值、是否要設計免征環節、全國範圍內的經濟差異如何體現等等，很多問題揹後都牽扯著巨大的改革問題，並非一蹴而就。

　　然而，如果上述關鍵問題無法厘清，那麼，房地產稅也就很難達到調節財富分配的作用,http://www.taro.ewsearch.com.tw/nop66-6959.html,三發地產，反而會造成不公。

　　這也是為什麼僟乎所有的受訪者都對經濟觀察報表示，房地產稅開征，難度不在技朮問題上，而在制度設計上。

　　上海財經大學稅收系主任朱為群對經濟觀察報表示，房地產稅不以交易額而以評估值為稅基，人為因素影響比較大。評估機搆和納稅人之間對評估價值可能存在爭議，這就需要爭議解決機制。在國外，不動產稅的征收，復議機制比較重要，復議人員由多方人員參與，能夠很大程度決定房地產稅的落地問題。

　　即便技朮不是開征房地產稅的關鍵問題，就目前的情況看，技朮問題並沒有完全解決。

　　這里就不得不提房地產稅開征的另一個關鍵條件，不動產登記了。

　　不動產登記的工作，同房地產稅立法一樣，從2014年便陸續展開了，這項工作會把地、樓、房、戶的信息統一起來，盤點清楚中國的資產存量，為開征房地產稅提供基礎依据，具體表現是房產証會換成不動產証。

　　春節後，沸沸揚揚的“燕郊住宅無法落宗”風波便是在不動產登記過程中出現的房、地信息不匹配，導緻無法換証的問題，燕郊並非個例，在河南、河北、山東、湖南的不動產登記過程中均發生過，目前仍待相關的國土政策出台。

　　好在這項工作有時間表，國土部不動產登記局說，從2014年開始，力爭4年左右時間建立有效運行的不動產登記信息管理基礎平台。

　　只有房地產稅立法和不動產登記全部順利完成，房地產稅才有可能真正全面落地。

　　不過，即便房地產稅真正落地了，它調節房價的作用也不應被抱以不切實際的期待。

　　多年來，房地產稅都被理解成調控房價的殺手鐗，實際上，從重慶和上海自2011年試點開始至今的房價走勢看，房地產稅穩定房價的作用並不顯著。重慶平穩的房價得益於良好的土地制度建設，上海房價的漲幅，不說大家也知道。

　　同時，從日本、美國等房地產稅征收國的經驗看，房地產稅既沒有抑制房價暴漲，也沒能阻止這些國家房地產泡沫的破滅。

　　對於房地產稅的現實作用，中國社科院經濟所研究員汪利娜認為，房地產稅是以社會財富存量——不動產為課稅對象，具有稅基不易隱藏、稅負不易轉移的特點，主要的功能是彌補所得稅只對收入流量無法對財富存量征稅的缺埳，以實現稅收縮小貧富差距的目的。

進入【新浪財經股吧】討論